Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng: Du Lịch Phục Hồi, Nhà Đầu Tư Vẫn Dè Chừng

Năm 2025 chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch Việt Nam. Chỉ trong 6 tháng đầu năm, Việt Nam đã đón 10,66 triệu lượt khách quốc tế (tăng 20,7% so với cùng kỳ 2024) và 77,5 triệu khách nội địa, mang lại doanh thu ước đạt 518 nghìn tỷ đồng.

Đây là nền tảng quan trọng thúc đẩy bất động sản nghỉ dưỡng (condotel, biệt thự, shophouse du lịch, resort) lấy lại sức hút sau giai đoạn đóng băng 2022–2023. Hàng loạt dự án mới liên tục ra mắt tại các địa phương có thế mạnh du lịch như:

• Quảng Ninh: À La Carte HaLong Bay, Phương Đông Wonder Island.

• TP.HCM: Sun Balanca City.

• Đà Nẵng: Capital Square, Masteri Rivera Danang.

• Thanh Hóa, Hải Phòng, Khánh Hòa, Bà Rịa – Vũng Tàu: nhiều dự án nghỉ dưỡng ven biển quy mô lớn.

Tuy nhiên, trái ngược với sự khởi sắc của ngành du lịch, thị trường giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng lại chưa thực sự bứt phá.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng thanh khoản èo uột

Từ đầu năm 2025 đến nay, hàng nghìn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã được tung ra thị trường. Thế nhưng, thanh khoản ở cả sơ cấp lẫn thứ cấp vẫn yếu:

• Thị trường sơ cấp: Nhiều dự án mở bán với mức giá cao nhưng thanh khoản thấp, buộc phải ngừng bán hoặc tăng chiết khấu để kích cầu. Một số chủ đầu tư tung ra ưu đãi như giảm giá 5–10%, hỗ trợ lãi suất 0% trong 12–24 tháng, tặng nội thất… nhưng hiệu quả vẫn hạn chế.

• Thị trường thứ cấp: Giá không còn rơi tự do như giai đoạn 2022–2023 (lúc condotel lỗ 200–300 triệu/căn, biệt thự lỗ cả tỷ đồng), nhưng hiện vẫn chỉ đi ngang. Nhiều sản phẩm được rao bán lại bằng giá mua vào cách đây vài năm, nhưng khó tìm được khách.

Ví dụ điển hình: một căn biệt thự tại Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng) có giá rao 42 tỷ đồng từ năm 2023 đến nay vẫn chưa có giao dịch. Tương tự, các khu vực Quảng Ninh, Phú Quốc, Hải Phòng cũng ghi nhận tình trạng giá chững, ít giao dịch.

Điều này cho thấy, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa bắt kịp đà phục hồi của ngành du lịch.

Vì sao bất động sản nghỉ dưỡng chưa bứt phá?

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, có nhiều nguyên nhân khiến nhà đầu tư vẫn dè chừng:

1. Giá bán neo cao: So với tiềm năng khai thác cho thuê, mức giá sơ cấp của nhiều dự án vẫn quá cao, khiến suất đầu tư kém hấp dẫn.

2. Sản phẩm đơn điệu: Nhiều dự án thiếu sự khác biệt, chưa tạo ra trải nghiệm đặc biệt cho du khách.

3. Pháp lý chưa rõ ràng: Một số dự án condotel, shophouse du lịch còn vướng mắc pháp lý, khiến nhà đầu tư lo ngại.

4. Cam kết lợi nhuận chưa thực hiện: Sau những bài học từ giai đoạn 2018–2020, nhà đầu tư ngày càng thận trọng với các lời hứa “lợi nhuận 8–12%/năm”.

5. Tâm lý phòng thủ: Trong bối cảnh kinh tế và chính sách tài chính toàn cầu biến động, giới đầu tư ưu tiên an toàn vốn hơn là chạy theo lợi nhuận cao ngắn hạn.

Kết quả là, thanh khoản thị trường nghỉ dưỡng vẫn thấp, giao dịch chủ yếu diễn ra chọn lọc ở các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ tốt, giá hợp lý và có khả năng khai thác cho thuê hiệu quả.

Xu hướng đầu tư mới: Từ kỳ vọng tăng giá sang khai thác vận hành

Trước đây, nhà đầu tư thường kỳ vọng bất động sản nghỉ dưỡng tăng giá mạnh trong ngắn hạn. Tuy nhiên, hiện tại, xu hướng đã thay đổi:

• Nhà đầu tư chú trọng dòng tiền khai thác: Các sản phẩm có khả năng cho thuê tốt (gần biển, gần điểm du lịch, có thương hiệu quản lý quốc tế) được ưa chuộng.

• Ưu tiên pháp lý rõ ràng: Giấy tờ minh bạch, sổ lâu dài hoặc sở hữu có thời hạn rõ ràng là yếu tố tiên quyết.

• Chọn lọc vị trí: Các dự án ở trung tâm du lịch lớn như Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long, Phú Quốc vẫn giữ sức hút.

Điều này cho thấy, bất động sản nghỉ dưỡng đang dịch chuyển từ “đầu cơ tăng giá” sang “đầu tư khai thác bền vững”.

Triển vọng bất động sản nghỉ dưỡng trong giai đoạn tới

Dù hiện tại còn trầm lắng, nhưng nhiều chuyên gia tin rằng bất động sản nghỉ dưỡng sẽ sớm có những chuyển biến tích cực nhờ:

• Du lịch quốc tế tăng trưởng mạnh: Mục tiêu 18–20 triệu khách quốc tế năm 2025 đang trong tầm tay, tạo nguồn cầu lớn cho dịch vụ lưu trú.

• Hạ tầng giao thông phát triển: Cao tốc, sân bay, bến cảng tại nhiều địa phương đang được đầu tư mạnh, giúp tăng tính kết nối và giá trị bất động sản nghỉ dưỡng.

• Chuỗi sự kiện – lễ hội – giải trí: Các dự án du lịch ven biển ngày càng tích hợp nhiều hoạt động hút khách như festival, bắn pháo hoa, công viên giải trí.

• Chiến lược phát triển bền vững: Các chủ đầu tư lớn đã rút kinh nghiệm, tập trung vào sản phẩm pháp lý minh bạch, giá hợp lý, thiết kế khác biệt để tăng sức hút.

Nếu xu hướng này tiếp tục, giai đoạn 2026–2027 có thể sẽ là thời điểm bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi mạnh mẽ hơn, song song với sự bùng nổ của ngành du lịch Việt Nam.

Kết luận

Bất động sản nghỉ dưỡng hiện đang ở giai đoạn phục hồi chậm sau thời kỳ đóng băng, dù ngành du lịch đã bùng nổ trở lại. Thị trường ghi nhận nguồn cung tăng mạnh nhưng thanh khoản chưa khởi sắc, giá sơ cấp vẫn cao, trong khi nhà đầu tư giữ tâm lý dè chừng.

Tuy vậy, cơ hội vẫn mở ra cho những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí đắc địa, giá hợp lý và khả năng khai thác cho thuê tốt. Xu hướng đầu tư cũng đang thay đổi: thay vì chạy theo lợi nhuận cam kết, giới đầu tư quan tâm nhiều hơn đến khai thác vận hành bền vững.

Trong dài hạn, khi các rào cản pháp lý được tháo gỡ và hạ tầng hoàn thiện, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam sẽ có cơ hội vươn lên, trở thành kênh đầu tư hấp dẫn trong giai đoạn mới.

Nguồn: batdongsan.com.vn